Desarrolladores y economistas proponen utilizar recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad de la ANSES para comprar carteras hipotecarias securitizadas. La iniciativa busca ampliar el crédito hipotecario de largo plazo en un contexto de desaceleración de la construcción en pozo.
La construcción en pozo en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) registra una desaceleración en su ritmo de ventas y extensión de plazos de obra. Según datos del sector, el costo de edificación supera los 1.500 dólares por metro cuadrado en obras estándar y los 2.000 dólares por metro cuadrado en proyectos premium, mientras que los valores de venta no aumentaron al mismo ritmo.
En ese contexto, desarrolladores y economistas propusieron utilizar recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la Administración Nacional de la Seguridad Social (ANSES) para comprar carteras hipotecarias securitizadas. La iniciativa apunta a generar mayor volumen de crédito hipotecario de largo plazo, del cual el sistema financiero argentino carece según los especialistas.
Damián Tabakman, presidente de la Cámara de Desarrolladores Urbanos (CEDU), explicó que los bancos no tienen fondeo a largo plazo. «Los bancos no tienen fondeo naturalmente a largo plazo, sino a cortísimo plazo, como son los plazos fijos, y el descalce cuando prestan a largo plazo es muy significativo», declaró. Tabakman afirmó que la securitización permitiría a las entidades financieras descargar parte de las hipotecas otorgadas para recuperar liquidez y volver a prestar.
Miguel Kiguel, economista de Econviews y doctor en Economía por Columbia University, sostuvo que el FGS ocupa un lugar central por la ausencia de grandes inversores institucionales privados. «El FGS surge como resultado de la nacionalización de los fondos que manejaban las AFJP, que tenían un rol central en el desarrollo del mercado de capitales. Hoy tiene un patrimonio cercano a los 70.000 millones de dólares y está posicionado para financiar hipotecas securitizadas», aseguró.
La securitización consiste en empaquetar hipotecas dentro de un fideicomiso para luego vender participaciones a inversores institucionales. Kiguel indicó que el sistema podría funcionar especialmente con préstamos ajustados por UVA, debido a la volatilidad macroeconómica argentina, y descartó los créditos hipotecarios en dólares por el riesgo de devaluación.
Tabakman aclaró que el efecto sobre la construcción sería indirecto: «La herramienta podría reactivar la construcción, pero no de manera directa. Lo más probable es que primero se securiticen hipotecas sobre bienes terminados». Según describió, el círculo virtuoso aparecería cuando quien vende un inmueble usado gracias a un crédito hipotecario destine luego ese capital a comprar una unidad en construcción.
Gabriel Martino, banquero y empresario, propuso replicar el modelo estadounidense de Fannie Mae. «El Fondo de Garantía de Sustentabilidad acumula una cartera accionaria considerable en empresas privadas. Esas participaciones podrían liquidarse de manera ordenada y redirigir los fondos hacia una entidad de securitización hipotecaria», explicó.
Tabakman reconoció que existen posiciones divididas entre economistas sobre el uso del FGS para este tipo de operatorias. «Muchos economistas empujan esta idea y otros la miran con más recelo», comentó. No obstante, sostuvo que un mercado hipotecario más profundo permitiría ampliar la demanda y darle más volumen a la actividad.