Un informe del Área de Estudios Económicos de la Bolsa de Comercio del Chaco detalla la evolución del crédito hipotecario en el país, la posición del NEA y la provincia, y las medidas anunciadas por el Gobierno nacional para reactivar el segmento.
Un informe especial del Área de Estudios Económicos de la Bolsa de Comercio del Chaco señala que el NEA aparece como uno de los mercados hipotecarios menos desarrollados del país, incluso en un año de fuerte recuperación del crédito. Dentro de la región, la provincia del Chaco presenta una situación especialmente débil, con un nivel de acceso relativo entre los más bajos del país.
El análisis indica que el crédito hipotecario mostró un fuerte avance en 2025, pero comenzó a enfriarse hacia el primer semestre de 2026. En ese contexto, el Gobierno nacional anunció medidas para reactivar la oferta de crédito mediante fondeo del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS).
Contexto nacional
El crédito hipotecario en Argentina atravesó cambios significativos en los últimos años, con una participación minoritaria en términos del PBI y alta volatilidad, producto de décadas de inestabilidad macroeconómica. Entre 2017 y 2018, con la aparición de los créditos UVA, la participación en el PBI alcanzó el 1,5%. Entre 2019 y 2023, la alta inflación, la brecha cambiaria, el cepo y los controles de precios redujeron esa participación al 0,4% en 2023.
Desde mediados de 2024, en un contexto de desinflación, la tendencia cambió. Ese año se registraron 11.775 nuevos tomadores y el saldo otorgado creció 36% real. En 2025, los nuevos tomadores llegaron a 44.305 y el saldo se expandió 163% real, elevando la participación en el PBI al 0,9%. Sin embargo, en el primer semestre de 2026 las altas hipotecarias cayeron 41,5% interanual, y el saldo otorgado mostró una desaceleración: pasó de un pico de +313,1% en julio de 2025 a +55,2% en junio de 2026.
Posicionamiento regional y chaqueño
En 2025, Buenos Aires y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires concentraron el 62,5% de los nuevos deudores hipotecarios del país. Sumando Santa Fe, Córdoba y Mendoza, los cinco distritos explican el 78,9% de las nuevas altas. En el NEA, Corrientes concentró el 0,7% (289 altas), Chaco el 0,4% (160), Misiones el 0,3% (131) y Formosa el 0,1% (40). En conjunto, la región explicó el 1,4% de las altas hipotecarias de 2025, la menor participación entre todas las regiones.
En términos relativos a la población adulta, en Chaco solo 1,8 de cada 10.000 adultos accedieron a un crédito hipotecario en 2025, ubicándose como la cuarta provincia con menor nivel del país. Corrientes presenta la mejor posición regional, con 3,1 de cada 10.000 adultos.
Medidas anunciadas por el Gobierno nacional
El Gobierno nacional anunció un mecanismo de fondeo mediante el FGS por hasta $2 billones para proveer liquidez de largo plazo a los bancos y ampliar el crédito para primera vivienda. El esquema contempla licitaciones de $200.000 millones cada una, con fondeo a uno y cinco años (UVA+2,5% y UVA+4,5% respectivamente), que deberán destinarse a créditos hipotecarios de al menos 15 años, con una tasa máxima de UVA+7,5% y hasta 150.000 UVA por operación. Esto podría generar soluciones habitacionales para 17.000-18.000 familias.
Complementariamente, se habilitó a los bancos a otorgar créditos en dólares a personas jurídicas por hasta el 15% de sus depósitos, destinados a financiar a desarrolladores inmobiliarios.
Restricciones estructurales en Chaco
La provincia enfrenta una combinación de restricciones: de oferta financiera, de demanda calificada y de oferta de vivienda. En cuanto a la oferta financiera, la menor densidad y competencia bancaria respecto de los grandes centros urbanos pueden limitar el alcance de los fondos. En cuanto a la demanda, la elevada informalidad y los menores ingresos formales reducen la cantidad de potenciales tomadores. En cuanto a la oferta inmobiliaria, hay escasez de unidades nuevas, ya que el mercado se concentró principalmente en inmuebles usados.
Rol de la banca pública provincial
El Nuevo Banco del Chaco, al concentrar una parte significativa de las cuentas sueldo de la provincia, principalmente del sector público, dispone de un amplio universo de clientes con ingresos formales y verificables. El esquema de fondeo del FGS representa una oportunidad para que el banco provincial incorpore el crédito hipotecario a su cartera, actualmente inexistente.
Complemento provincial: Plan +RaíZ
La restricción de oferta de vivienda nueva encuentra una respuesta parcial en la línea +RaíZ, esquema de inversión público-privada impulsado por el Estado provincial y administrado por Fiduciaria del Norte S.A. El programa financia proyectos puntuales a través de un fideicomiso público que otorga créditos en UVI, reduciendo el anticipo y/o las cuotas de la financiación privada. La devolución del crédito público comienza al finalizar el financiamiento de la constructora, a tasa cero y en UVI.
De este modo, +RaíZ complementa el esquema nacional: mientras el fondeo del FGS busca dinamizar el crédito bancario, con impacto más inmediato en viviendas usadas, +RaíZ apunta a ampliar la oferta de unidades nuevas y escriturables. Para que este proceso se expanda, resulta importante que los municipios acompañen con procesos de aprobación y habilitación más ágiles.
Conclusiones
El anuncio del Gobierno nacional constituye un paso relevante para aliviar la restricción de fondeo de largo plazo del sistema hipotecario argentino. Sin embargo, su impacto territorial dependerá de cuánto financiamiento llegue a las provincias de menor desarrollo relativo, de cuántos hogares puedan acceder bajo los parámetros vigentes y de la existencia de viviendas capaces de absorber esa demanda.
El programa nacional no contempla mecanismos diferenciados por región, sino que tiene alcance general. Por ello, la banca pública provincial y herramientas locales como +RaíZ pueden ser determinantes para que ese impulso se traduzca en mayor crédito y obra nueva en Chaco.
En cuanto al mercado de capitales, el mecanismo anunciado opera exclusivamente por el canal bancario, sin intervención directa de agentes del mercado. No obstante, si el programa logra consolidar un flujo sostenido de originación hipotecaria, podría abrirse a mediano plazo un espacio para la securitización de esas carteras, un terreno en el que la Bolsa de Comercio del Chaco podría eventualmente posicionarse.